Ціни на квартири в Києві розійшлися по районах у 3,5 раза: однокімнатна з ремонтом на Печерську коштує $165 000, така сама в Деснянському — $46 700. Нижче медіани по всіх десяти районах для одно-, дво- і трикімнатних, ціни новобудов по класах і три розрахунки, яких немає в жодному первинному зведенні: скільки в ціні квартири коштує ремонт, скільки — кожна наступна кімната і за скільки років оренда окупить купівлю.
Дані актуальні станом на 12 серпня 2026 року. Ціни вторинного ринку — зріз ЛУН Статистики за 11 серпня, курс НБУ на 12 серпня — 44,87 грн за долар.
Скільки коштує квартира в Києві: медіани по місту
| Тип житла | Медіана | У гривні | За рік |
|---|---|---|---|
| Однокімнатна | $72 000 | 3,23 млн грн | +10,8% |
| Двокімнатна | $108 000 | 4,85 млн грн | +8% |
| Трикімнатна | $155 000 | 6,95 млн грн | +3% |
Однокімнатний сегмент за останній місяць додав 2,86%, за пів року — 3%. А от у дво- і трикімнатних річний плюс і піврічна динаміка дивляться в різні боки: за шість місяців вони, навпаки, просіли на 5,3% і 7,4%. Зростання, яке видно в річній колонці, сталося минулої осені й зими, а не цього літа.
Однокімнатні квартири по районах Києва
Останню колонку порахувала редакція KyivCity News: це різниця між медіаною житла з ремонтом і без нього в тому самому районі. Публікації з районними цінами дають дві колонки поруч, але не показують, у яких районах ремонт у ціні важить найбільше.
| Район | З ремонтом | Без ремонту | Надбавка за ремонт |
|---|---|---|---|
| Печерський | $165 000 | $149 000 | +10,7% |
| Шевченківський | $112 000 | $84 000 | +33,3% |
| Подільський | $99 500 | $73 000 | +36,3% |
| Голосіївський | $96 000 | $64 900 | +47,9% |
| Солом’янський | $80 000 | $50 000 | +60,0% |
| Дарницький | $75 000 | $55 200 | +35,9% |
| Дніпровський | $68 000 | $56 000 | +21,4% |
| Оболонський | $65 000 | $56 500 | +15,0% |
| Святошинський | $53 000 | $48 000 | +10,4% |
| Деснянський | $46 700 | $38 200 | +22,3% |
Найдорожчий район дає найменшу надбавку. На Печерську ремонт додає до ціни 10,7%, у Святошинському — 10,4%, а рекорд у Солом’янському: 60%, або $30 000 різниці. Пояснення просте: у преміальному сегменті ремонт вважають витратним матеріалом, який новий власник однаково зніме, а в середньому — головним аргументом ціни.
Застереження: це медіани двох різних масивів оголошень, а не та сама квартира до і після ремонту.
Дво- і трикімнатні квартири по районах
| Район | Двокімнатна | Трикімнатна | Ціна другої кімнати | Ціна третьої |
|---|---|---|---|---|
| Печерський | $230 000 | $365 000 | $65 000 | $135 000 |
| Шевченківський | $145 000 | $230 000 | $33 000 | $85 000 |
| Подільський | $140 000 | $166 000 | $40 500 | $26 000 |
| Голосіївський | $135 000 | $180 000 | $39 000 | $45 000 |
| Солом’янський | $115 000 | $142 000 | $35 000 | $27 000 |
| Дарницький | $101 000 | $127 000 | $26 000 | $26 000 |
| Оболонський | $88 000 | $126 000 | $23 000 | $38 000 |
| Святошинський | $76 000 | $112 000 | $23 000 | $36 000 |
| Дніпровський | $75 000 | $108 000 | $7 000 | $33 000 |
| Деснянський | $66 900 | $78 000 | $20 200 | $11 100 |
Ціни — квартири з ремонтом. Дві останні колонки рахує редакція: наскільки дорожчає медіана при переході на одну кімнату більше в тому самому районі.
Найцікавіше тут Дніпровський: друга кімната коштує лише $7 000, двокімнатна дорожча за однокімнатну менш ніж на 11%. У Деснянському третя кімната додає $11 100 — трикімнатна виходить дешевшою за двокімнатну на Оболоні. На Печерську та сама третя кімната коштує $135 000, як ціла квартира в Деснянському і ще $88 000 зверху.
Розрив між крайніми районами росте з кількістю кімнат: по однокімнатних Печерський дорожчий за Деснянський у 3,5 раза, по двокімнатних — у 3,4, по трикімнатних — уже в 4,7.
Новобудови: скільки коштує квадратний метр
Середня стартова ціна метра на первинному ринку Києва — 63 300 грн, за рік це плюс 15,3%. По класах житла картина розтягнута:
| Клас | Грн за м² | За рік |
|---|---|---|
| Преміум | 163 000 | +20,9% |
| Бізнес | 80 000 | +7,7% |
| Комфорт | 53 500 | +13,1% |
| Економ | 44 100 | +7,6% |
Найдорожчі новобудови — на Печерську, 127 000 грн за метр. Найдешевші на лівому березі, у Деснянському — 36 500 грн. Розрив 3,5 раза, той самий, що й на вторинці. Київ при цьому лише другий в Україні: у Львові метр у новобудові коштує 67 500 грн.
Земля під новобудову має свою ціну ще до першого метра: на Осокорках забудовник доплатив 132 млн грн земельного податку за 176 гектарів.
Для орієнтира: за ціну медіанної однокімнатної на вторинці (3,23 млн грн) у новобудові за середньою стартовою ціною виходить близько 51 м². Порівняння грубе, бо середню тягне вгору преміум-сегмент.
За скільки років оренда окупить квартиру
Редакція KyivCity News звела ціни продажу й ставки оренди з однієї бази й на одну дату — інакше показник не має сенсу. Розрахунок: медіанна ціна в гривні за курсом НБУ, поділена на дванадцять медіанних місячних платежів. Податки, комісії, ремонт і простій не враховані.
| Тип житла | Ціна | Оренда, грн/міс | Років окупності |
|---|---|---|---|
| Однокімнатна | 3,23 млн грн | 20 000 | 13,5 |
| Двокімнатна | 4,85 млн грн | 29 000 | 13,9 |
| Трикімнатна | 6,95 млн грн | 45 000 | 12,9 |
Тринадцять-чотирнадцять років — і різниці між типами житла майже немає. Це орієнтир для тих, хто вагається між покупкою і орендою: за нинішніх цін квартира «відпрацьовує» себе повільніше, ніж депозит чи ОВДП, тож головний аргумент на користь купівлі — не дохідність, а власне житло.
Житло — найбільша, але не єдина стаття витрат: повний місячний бюджет киянина і родини ми рахували окремо.
Вхідний поріг і швидкість продажу
- Найдешевші пропозиції в столиці стартують від $17 500 за однокімнатну, від $30 000 за двокімнатну і від $37 000 за трикімнатну. Це переважно старий житловий фонд без ремонту.
- Середній строк продажу квартири скоротився до 41 дня проти 60 днів на початку року — ринок став швидшим.
Як користуватися цими цифрами
- Медіана — не ціна вашої квартири. Дивіться рядок свого району і своєї кімнатності, а не середню по місту.
- Не порівнюйте цифри різних платформ між собою: у кожної свій масив оголошень. Порівнювати має сенс тільки динаміку всередині однієї бази.
- Ціни в доларах у гривневому еквіваленті змінюються разом із курсом, навіть коли сам ринок стоїть.
- Різниця «з ремонтом / без ремонту» в дорогих районах мінімальна — там купувати без ремонту майже немає сенсу. У Солом’янському, Голосіївському й Подільському економія на квартирі без ремонту найбільша.
Первинні дані: ЛУН Статистика по Києву, офіційний курс Національного банку України. Сторінка оновлюється щомісяця разом зі свіжими зрізами ринку.